Gemeenten en corporaties trekken samen op bij renovatie en verduurzaming gespikkeld bezit

Onderzoek 29 sep 2021

In de gemeente Leiden wilde corporatie Ons Doel aan de slag met de renovatie en verduurzaming van één van hun complexen. In de afgelopen jaren is een aantal van de woningen in dit complex verkocht. De nieuwe eigenaren wil de woningcorporatie, op verzoek van de gemeente, ook betrekken in het renovatieproces. Dat bleek in de praktijk minder makkelijk dan van te voren gedacht. Het traject werd geen succes. ‘Hoe ga je als gemeente en corporatie bij een renovatie of verduurzaming op een goede manier om met gespikkeld bezit?’, is wat de betrokken partijen wilden weten.

Stichting W/E adviseurs deed onderzoek en kwam met adviezen voor de toekomst. Door heel het land lopen corporaties en gemeenten tegen hetzelfde probleem aan. “We willen niet dat iedereen opnieuw het wiel hoeft uit te vinden”, aldus Christoffel Klap, Ons Doel. Met die reden in het achterhoofd delen ze hun verhaal.

De casus in Leiden

Voordat we naar adviezen voor de toekomst overgaan, kijken we eerst naar wat er gebeurde in Leiden. Ons Doel neemt in 2018 het besluit dat het complex gerenoveerd moet worden. De corporatie wil de particuliere eigenaren betrekken bij het traject en nemen hierover contact op met de gemeente. “We hebben Ons Doel toen gekoppeld aan een wijkambassadeur die binnen de wijk particulieren kan helpen met dit soort vraagstukken”, vertelt Martijn Spaan van de gemeente Leiden.

Een jaar later hoort één van de particuliere bewoners over de plannen van Ons Doel en schakelt namens alle bewoners Duurzame Energie Merenwijk (DEM, een lokaal bewonersinitiatief voor voorlichting en hulp bij verduurzaming van woningen in de buurt) in. Eind 2020 gaat een klankbordgroep van huurders akkoord met de voorstellen van Ons Doel voor de renovatie van de woningen. De particuliere eigenaren zijn hier niet bij betrokken. In januari 2021 krijgen zij wel een voorstel van de aannemer. Twee weken krijgen de particuliere woningeigenaren de tijd om een intentieverklaring te tekenen.

Er ontstaat verwarring bij de bewoners. Zij hadden verwacht dat de prijs voor de renovatie lager zou uitvallen, redenerend vanuit de gedachte van schaalvoordeel bij zo’n grote renovatie. De prijs van de aannemer ligt echter flink hoger dan die van een lokale aannemer die ze hebben gevraagd een offerte uit te brengen. “Je kunt ons niet vergelijken met een lokale aannemer. De proceskosten liggen bij ons structureel hoger. Er ligt veel meer organisatie achter de samenwerking die wij met Ons Doel hebben. We zitten in een hele andere markt”, aldus de aannemer. Bijna alle particuliere eigenaren slaan het aanbod teleurgesteld af. “We waren graag meegegaan op de renovatietrein van Ons Doel, maar we kunnen het geld maar één keer uitgeven en wachten daarom liever af tot een lokale aannemer ruimte heeft om de renovatie voor ons uit te voeren voor een lagere prijs”, aldus één van de particuliere eigenaren.

Lessen voor de toekomst

Bovenstaande casus laat zien dat alle betrokken partijen de ambitie hadden om alle woningen mee te koppelen aan de renovatie, maar geen van allen had het recept om het geheel te laten slagen. Eén goede oplossing hiervoor hebben we niet kunnen vinden. Wel kunnen er een aantal lessen worden geleerd door gemeente, corporatie en de aannemer die het waard zijn in de toekomst te verkennen.

Corporaties kunnen bijvoorbeeld de mogelijkheid onderzoeken  voor het inspraak geven van particulieren op de kleur- en materiaalkeuze in de planfase van de renovatie. Dit kan leiden tot een collectief buurtgevoel van samen de wijk verbeteren. Het is geen oplossing voor het probleem, maar levert wel een andere dynamiek in het project op die bij kan dragen aan de oplossing.

Voor de gemeente is het allereerst belangrijk om te bepalen welke rol ze willen spelen in het traject van het meekoppelen van particulieren bij renovatieprojecten van corporaties. Willen zij ondersteuning bieden dan zouden ze bijvoorbeeld de informatievoorziening naar de particulieren op zich kunnen nemen. Ook zouden ze kunnen onderzoeken of zij financiële instrumenten willen inzetten die particulieren kunnen ondersteunen als het bijvoorbeeld gaat om renovaties die bijdragen aan de verduurzaming van een woning.

Als een aannemer die voor een corporatie werkt gekoppeld wordt aan particulieren dan moeten zijn vroegtijdig met elkaar bepalen waar de behoefte ligt bij de particuliere eigenaren. Willen zij wel nieuwe raamkozijnen én een dak of gaat hun voorkeur alleen uit naar een dakrenovatie. De aannemer kan zo een gerichter aanbod doen. Daarnaast kan de aannemer ook de technische specificaties van het voorstel met de corporatie en de particulieren delen. Op die manier kunnen de particulieren advies inwinnen bij eigen adviseurs en een vergelijking maken. Als particulieren inderdaad een andere markt vertegenwoordigen dan de corporaties, biedt het vrijgeven van de technische specificaties kansen voor lokale aannemers om aan particulieren een voorstel te doen en de benodigde gesprekken te voeren. De druk op de aannemer van de corporatie neemt dan af.

Deel je ervaring

In de meeste Nederlandse wijken lopen gemeenten en corporaties tegen hetzelfde probleem aan. Martijn Spaan wil daarom alle gemeenten oproepen om te delen hoe zij met corporaties samenwerken als het gaat om gespikkeld bezit: “Als we van elkaar kunnen leren kunnen we gezamenlijk écht actie ondernemen, zodat we de klimaatplannen kunnen halen.”